Жилищно строительный кооперативы в Советском Союзе

0
941

Квартиру — одной семье. По такому принципу в основном распределяется сейчас новое жилье. И достигли мы этого в результате успешного развития народного хозяйства страны, неустанной заботы партии и правительства о повышении уровня жизни народа.

Вспомним достаточно убедительные цифры, приводимые на XXV съезде КПСС. За годы девятой пятилетки были улучшены жилищные условия 56 миллионам человек, а в десятой пятилетке намечено построить 545—550 миллионов квадратных метров жилой площади, повысить качество жилищного строительства, улучшить удобства.

Растущее материальное благосостояние позволяет трудящимся все больше вкладывать личные трудовые сбережения в жилищное кооперативное строительство. И это дает им возможность быстрее обеспечить себя жильем, в известной мере освободить государство от части расходов на строительство и использовать эти средства на дальнейшее расширение жилого фонда.

Сразу же надо подчеркнуть, что члены жилищно-строительной кооперации не являются собственниками оплаченных ими квартир Строения в целом принадлежат ЖСК, а члены кооператива — лишь собственники значащихся на их счетах в кооперативе сумм паевых накоплений.

Порядок организации жилищно-строительных кооперативов установлен постановлением ЦК КПСС и Совета Министров СССР от 1 июня 1962 года № 561. Согласно ему, во всех союзных республиках разработаны и утверждены Примерные уставы ЖСК. Каждый из них предусматривает, какое наименьшее количество граждан требуется для объединения в кооператив.

Возьмем, к примеру, РСФСР. Здесь для организации кооператива требуется: в Москве и Ленинграде — не менее 60 человек, в столицах автономных республик, краевых и областных центрах и городах с населением свыше 100 тысяч жителей — не менее 48, в других городах и поселках городского типа — 24, при совхозах и поселках, расположенных в сельской местности,— 12 человек. Рабочие и служащие нескольких небольших предприятий, учреждений, а также пенсионеры могут объединяться в один кооператив.

А вот как происходит организация ЖСК. Предприятие, учреждение, организация, совхоз, которые намерены создать кооператив, получают на это разрешение жилищного управления или отдела, либо управления или отдела коммунального хозяйства местного Совета депутатов трудящихся. Затем на предприятии совместно с профсоюзной организацией проводится общее собрание желающих вступить в ЖСК. Решение собрания об организации ЖСК, списки желающих вступить в него и членов их семей утверждаются исполкомом Совета депутатов трудящихся по месту организации кооператива. На общем собрании, решившем организовать ЖСК, избирается инициативная группа из трех—пяти человек для проведения организационных мероприятий до избрания правления и ревизионной комиссии кооператива.

 

После того как исполком местного Совета депутатов трудящихся утвердит решение об организации ЖСК, созывается общее собрание граждан, желающих вступить в кооператив. На собрании принимается Устав ЖСК, который затем регистрируется в жилищном управлении или отделе, либо в управлении коммунального хозяйства соответствующего исполкома местного Совета, утвердившего решение об организации ЖСК, а в городах с районным делением — в исполкоме районного Совета депутатов трудящихся по месту строительства жилого дома или нескольких домов.

 

После регистрации Устава созывается общее собрание членов кооператива для избрания правления и ревизионной комиссии. С момента регистрации Устава кооператив приобретает права юридического лица и пользуется печатью с обозначением своего наименования.

Членами ЖСК могут быть граждане СССР, достигшие восемнадцати лет, постоянно проживающие в данной местности и нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Без соблюдения правила о постоянном проживании в данной местности в ЖСК могуг быть приняты граждане, проработавшие не менее десяти лет на предприятиях и стройках алмазодобывающей промышленности и в геологоразведочных экспедициях Якутской АССР, на золотодобывающих предприятиях и в геологических организациях районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, на Норильском горно-металлургическом комбинате и в геологических экспедициях Красноярского геологического управления, в городах Норильске и Дудинке. Эти граждане могут вступить в кооперативы во всех городах и местностях, кроме Москвы, Ленинграда, Киева, Минска, Московской области и курортных местностей. Рабочие и инженерно-технические работники угольной промышленности и шахтного строительства, проработавшие в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях пятнадцать лет, также имеют право вступить в кооперативы в любом городе, кроме Москвы и Московской области, Ленинграда, административных центров союзных республик и курортных местностей Крыма и Кавказа.

Советам Министров ряда автономных республик, находящихся в районах Крайнего Севера и в приравненных к ним местностях, а также краевым и областным Советам депутатов трудящихся этих районов и местностей разрешено организовывать из рабочих и служащих, проработавших там не менее пятнадцати лет, жилищно-строительные кооперативы в населенных пунктах других республик, краев и областей. Город, в котором будет строиться дом ЖСК для этих граждан, определяется Советом Министров соответствующей союзной республики по ходатайству Совета Министров автономной республики, исполкома краевого или областного Совета депутатов трудящихся, организующих такой кооператив.

В ЖСК могут быть приняты и граждане, имеющие в личной собственности жилой дом или часть его, но при условии, что этот дом не пригоден для постоянного проживания или по другим причинам не может быть использован для жилья.

Важнейшее условие для приема в ЖСК — необходимость в улучшении жилищных условий: недостаточные размеры жилой площади, отсутствие необходимых удобств, проживание нескольких семей в одном помещении и так далее.

Важно отметить вот что: жилищно-строительный кооператив не обязан согласовывать вопрос о приеме гражданина в члены ЖСК с жилищными органами местного Совета депутатов трудящихся. Однако ЖСК осуществляют свою деятельность под руководством и контролем исполкомов местных Советов депутатов трудящихся, вот почему исполком вправе отменить решение общего собрания членов кооператива, если оно противоречит действующему законодательству или Примерному уставу.

Особое место в деятельности кооператива занимает ее финансовая сторона. Средства ЖСК состоят из вступительных взносов членов кооператива, паевых взносов, взносов на содержание и эксплуатацию дома или домов и прочих поступлений. Все собственные средства ЖСК вносятся на соответствующие счета кооператива в учреждениях банков. По постановлению общего собрания кооператив может образовывать специальные фонды (на организационные расходы, капитальный ремонт дома и другие), расходуемые на цели, соответствующие предусмотренным в Уставе задачам ЖСК.

 

Порядок образования и расходования этих фондов определяется общим собранием членов кооператива применительно к правилам, действующим в государственных организациях.

Размер пая каждого члена кооператива должен соответствовать строительной стоимости предоставляемой ему в кооперативном доме отдельной квартиры. Строительная стоимость квартир определяется исходя из полезной площади. При этом учитывается общая стоимость строительства дома, в которую входят затраты на прокладку водопровода и канализации, работы по благоустройству и так далее. Из этого исключается стоимость санитарно-технического и кухонного оборудования, балконов, веранд, встроенных шкафов, антресолей,—словом, всех элементов, которые могут быть разными в различных типах квартир. Оставшаяся сумма, в которую входят затраты на устройство лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, делится на общую полезную площадь дома в целом. Так определяется единичная стоимость площади, то есть стоимость одного квадратного метра площади дома. После этого полезная площадь квартиры каждого типа умножается на единичную стоимость. К полученной основной строительной стоимости квартиры каждого типа добавляются затраты, связанные с устройством ванных комнат, уборных, установкой сантехприборов и кухонного оборудования, а также затраты на устройство балконов, веранд, встроенных шкафов для тех квартир и в тех объемах, которые предусмотрены в проектах.

Каждый член кооператива обязан внести правлению ЖСК до начала строительства дома не менее 40 процентов полной стоимости строительства квартиры. Членам кооперативов, расположенных в населенных пунктах краев и областей, определенных постановлением Совета Министров СССР от 19 ноября 1964 года № 943, по просьбе профсоюзов, предприятий и организаций, исполкомы местных Советов могут снизить первоначальный взнос до 30 процентов. Остальная часть пая вносится членом кооператива в сроки, предусмотренные обязательством кооператива по погашению государственного кредита.

Сметная стоимость строительства кооперативных жилых домов определяется по ценам, нормам, тарифам и единичным расценкам в порядке, установленном Госстроем СССР. Кооператив может пользоваться кредитом Стройбанка СССР. Для этого он должен заключить с организацией Стройбанка СССР договор о предоставлении кредита в соответствии с Правилами кредитования кооперативного жилищного строительства.

Исполком Совета депутатов трудящихся не позднее месячного срока после подачи правлением кооператива заявления обязан вынести решение об отводе земельного участка для строительства жилого дома. Все работы, связанные со строительством домов ЖСК, должны производиться государственными проектными и строительными организациями по нормам, ценам и в сроки, установленные для государственного жилищного строительства.

Все вопросы, связанные со строительством кооперативного жилья, должны решаться общим собранием членов кооператива. Правление ЖСК представляет на его рассмотрение и утверждение свои предложения. В них должны быть рекомендации, касающиеся проекта и выбранного района строительства, проектной стоимости как домов, так и отдельных типов квартир. Проектное задание на строительство со сводным сметно-финансовым расчетом после согласования с исполкомом и строительной организацией также должно быть утверждено общим собранием. Когда дом принимается в эксплуатацию, в состав рабочей и государственной комиссии обязательно входит представитель ЖСК.

Но вот Государственная комиссия приняла дом с условием, что строители должны устранить недоделки и дефекты в срок, установленный актом комиссии. Однако случилось так» что недоделки в указанный срок не были устранены. Какие возникают последствия в связи с этим?

Пункт 62 «в» правил о договорах подряда на капитальное строительство определяет штраф в размере 100 рублей за каждый день задержки устранения недоделок, допущенных строителями, против сроков, предусмотренных государственной приемочной комиссией. Штраф подлежит взысканию независимо от количества недоделок и дефектов до их полного устранения. А устранить их обязаны генеральный подрядчик и организации, производящие монтажные к специальные строительные работы.

Важным вопросом для ЖСК является порядок и сроки распределения квартир между членами кооператива. Такое распределение проходит на общем собрании только после принятия в члены ЖСК всех лиц и должно быть приурочено к моменту внесения кооперативом в банк собственных средств в размере 40 процентов стоимости строительства. По окончании строительства исполком местного Совета депутатов трудящихся выдает ордера на заселение кооперативной площади в соответствии с утвержденными общим собранием пайщиков списками. Каждому члену кооператива, внесшему вступительный и паевые взносы, предоставляется, в соответствии с размером его пая и количеством членов семьи, в постоянное пользование отдельная квартира жилой площадью не более 60 квадратных метров. Член ЖСК имеет право с согласия общего собрания передать свой пай и право пользования предоставленным ему помещением только родителям, супругу или детям, если они до этого пользовались указанным помещением совместно с членом кооператива. Данный перечень лиц — исчерпывающий и не может быть расширен. Следует особо отметить, что на членов ЖСК не распространяется норма закона, согласно которой право пользования жилым помещением за отсутствующими сохраняется лишь в течение шести месяцев. Право на квартиру за членом ЖСК или членом его семьи сохраняется, сколько бы времени он ни отсутствовал. На кооперативные квартиры не распространяются также правила об изъятии излишков жилой площади и повышении платы за нее.

Обслуживание жилищного фонда и территории домовладений кооператива может осуществлять либо сам ЖСК, либо жилищно-эксплуатационные конторы исполкомов Советов депутатов трудящихся или жилищно-коммунальных отделов, или домоуправления предприятий и организаций. Это обслуживание выполняется на договорных началах с оплатой кооперативом расходов на условиях, установленных для домов государственного жилищного фонда. К сожалению, до сих пор еще имеются случаи, как это было, например, в Саратове, когда отдельные ЖСК установили оплату эксплуатационных расходов поровну за каждую квартиру независимо от ее размера. Это неправильно. Размер взносов на содержание и эксплуатацию домовладений устанавливается в каждом кооперативе решением общего собрания пайщиков, исходя из сметы эксплуатационных расходов на соответствующий операционный год и с учетом того, какая часть расходов приходится на один квадратный метр жилой или полезной площади. Вопрос о том, на какую площадь — жилую или полезную — следует начислять эксплуатационные расходы, также решает собрание. Все эксплуатационные расходы, которые приходятся на пайщиков (эта сумма остается после вычета денежных поступлений, полученных от арендаторов нежилых помещений), делятся на 12 месяцев, а затем делятся на количество квадратных метров жилой или полезной — в зависимости от решения общего собрания пайщиков — площади дома Полученную цифру умножают на соответствующее количество метров в отдельных квартирах. В результате получают ту сумму, которую должен возместить каждый из членов кооператива. Член ЖСК может добровольно, по своему заявлению, выйти из кооператива в любое время: как до начала и во время строительства, так и после его окончания, и во время эксплуатации дома. Когда пайщик выбывает из жилищного кооператива, ему возвращают паевой взнос, но за вычетом определенной суммы за износ квартиры. И здесь существует следующий порядок. При расчете с выбывающими из ЖСК и вновь вступающими в него гражданами кооперативы не должны иметь ни доходов, ни убытков. Стоимость пая возвращается выбывающему члену кооператива после того, как вновь принятый внес свой пан. Пока пайщик состоит в кооперативе, его паенакопление остается неизменным, но в бухгалтерских документах производится ежегодный расчет износа квартиры (по нормам амортизационных отчислений на полное ее восстановление). Когда же пайщик выбывает из ЖСК, его пай уменьшается на сумму износа. Вот почему в итоге ему возвращают паевой взнос за вычетом этой суммы. Равнозначный по размеру паевой взнос (балансовую стоимость квартиры) должен внести вновь вступающий член кооператива.

В том случае, когда ЖСК получил государственный кредит на строительство дома и еще не погасил его, весь расчет по возврату и внесению паевого взноса ведется исходя из той суммы, какая фактически составляет паенакопление выбывающего члена кооператива.

С выбывающим членом ЖСК могут быть произведены и другие расчеты, например по его задолженности в фонд капитального ремонта. Но нового пайщика они не касаются.

Член кооператива может быть исключен из ЖСК лишь по решению общего собрания большинством две трети голосов, если он не подчиняется Уставу жилищно-строительного кооператива, не выполняет обязательств, установленных общим собранием членов кооператива; при систематическом разрушении и порче жилого помещения; при систематическом нарушении правил социалистического общежития, что делает невозможным для других совместное проживание в одной квартире или доме, когда меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными.

Исключенный из кооператива выселяется из дома в судебном порядке со всеми проживающими с ним лицами без предоставления другой жилой площади. Балансовая стоимость паенакопления ему возвращается.

В случае исключения члена кооператива за невозможностью совместного с ним проживания квартира остается в пользовании проживавших с ним членов семьи при условии, что один из них вступит в члены кооператива.

Член ЖСК, как правило, не может состоять одновременно в другом жилищно-строительном кооперативе. Однако если он нуждается в улучшении жилищных условий, то в виде исключения может быть принят в другой ЖСК. В этом случае он должен одновременно выполнять обязанности и пользоваться правами, предусмотренными Уставом, в двух кооперативах на период строительства нового дома. Получив ордер на квартиру в другом кооперативе, он должен быть исключен из ЖСК по прежнему месту жительства. Член его семьи, оставшийся на кооперативной площади по прежнему месту жительства, имеет преимущественное право на вступление в данный кооператив.

Член кооператива имеет право, с разрешения исполкома местного Совета депутатов трудящихся, производить обмен занимаемого им жилого помещения на другую жилую площадь при условии приема в члены кооператива гражданина, обменивающего эту жилую площадь, с соблюдением правил, установленных Уставом ЖСК, за исключением требования о постоянном проживании в данной местности. Не разрешается обмен жилого помещения, являющегося личной собственностью, на кооперативную квартиру.

При обмене одной кооперативной жилой площади на другую равные суммы паенакоплений взаимно передаются. Разница в пае-накоплениях должна быть внесена вновь принятым в соответствующий кооператив, а выбывающим — получена от этого кооператива.

Член кооператива вправе сдать жилую площадь полностью или частично внаем с согласия правления кооператива. Размер платы при этом не может превышать взимаемой с самого члена кооператива суммы, необходимой для покрытия эксплуатационных расходов на сдаваемое жилое помещение. Все спорные вопросы, связанные с заключением договора найма, разрешаются в судебном порядке.

Пай умершего члена кооператива переходит к его наследникам в установленном законом порядке. С разрешения исполкома Совета депутатов трудящихся общее собрание вправе принять в кооператив нескольких наследников при условии, что для каждого из них в квартире может быть выделено изолированное жилое помещение и при соблюдении требований, установленных Уставом ЖСК. Наследникам, не пользовавшимся квартирой при жизни пайщика, а также отказавшимся от дальнейшего пользования квартирой, кооператив выплачивает стоимость наследуемого ими пая или его доли. Члены семьи, не являющиеся наследниками, но проживавшие совместно с пайщиком и имевшие общее с ним хозяйство, сохраняют право дальнейшего пользования занимаемой жилой площадью в случае вступления одного из наследников в члены кооператива. Если наследники откажутся от вступления в кооператив или если наследников не окажется, указанные члены семьи умершего имеют право на вступление в члены кооператива с внесением пая, соответствующего занимаемой квартире или комнате.

Все вопросы производственной, хозяйственной и финансовой деятельности кооператива решаются на основе самой широкой демократии самими пайщиками на общих собраниях членов кооператива или через выборные органы управления: правление кооператива и ревизионную комиссию, подотчетные общему собранию. На исполкомы местных Советов депутатов трудящихся возложен контроль над тем, чтобы решения общих собраний, правлений и ревизионных комиссий не противоречили действующему законодательству.