Рынок недвижимости. Ограничения на выбор

0
79

В коттеджных поселках под Петербургом сегодня коттеджи не продают (за небольшим исключением). К этому надо быть готовым каждому, кто решил приобрести загородный дом. Не верите – позвоните по какой-нибудь рекламе и скажите: мол, есть чемодан денег, к воскресенью хочу переехать в дом за городом.

Но готовых домов на продажу у застройщиков, как правило, нет. В одном месте вам предложат участок без подряда, в другом – участок с подрядом, в третьем – участок с проектом. Все эти схемы обладают достоинствами и недостатками. Представлять плюсы и минусы каждой полезно, до того как подписывать договор.«Что такое продажа дома? Нередко реально продают участок только с комплектом документации. А что такое продажа участка? Фактически это продажа того же дома только без проектной документации. Просто при такой схеме застройщик быстрее получает первые деньги», – говорит директор департамента управления проектами компании «Олимп 2000» Сергей Щерба.

В Москве уже несколько лет назад сложилось внятная классификация объектов продажи. У нас еще нередко можно встретить застройщика, который не может внятно сформулировать, чем торгует: к примеру, в компании подчеркивают, что продают «инженерно подготовленные наделы», не уточняя, реализуется ли земля без подряда (то есть покупатель волен выбрать строительную фирму по вкусу) или с подрядом (а значит, возведением дома будет заниматься заранее определенная фирма – обычно это как раз компания-продавец).

Еще одна форма продажи – участки с проектом – подразумевает, что за каждым участком четко закреплен определенный дом, и поменять проект покупатель не вправе. Максимум, что ему разрешат, – по своему расположить внутренние перегородки. Немало фирм заявляют, что в рамках одного проекта они продают участки с подрядом и без.

Однако на практике это логичнее считать реализацией земли без подряда (во всяком случае, все недостатки этой схемы в подобном поселении будут присутствовать), просто покупатель может выбрать и компанию-продавца в качестве подрядчика. «Наша компания постепенно отказывается от продажи участков без подряда. Хотя формально у нас можно приобрести объект и по этой схеме.

Однако купившим надел мы предлагаем строительство с большой скидкой. И многие покупатели, которые сразу не решились заключить договор подряда, возвращаются к нам. По нашим наблюдениям, более 80% граждан выбирают типовые проекты и только 15-20% нужно что-то индивидуальное», – говорит Анна Прохорова, руководитель отдела продаж УК «Объединенные ресурсы».

«Нередко компании совмещают схемы продаж: большую часть земли реализуют с подрядом на строительство, но при этом возводят несколько коттеджей «под ключ». Такие строения иногда называют спецпредложениями или шоу-домами. Так клиентам показывают возможности строительной фирмы. Да и наделы продаются лучше, когда в поселке уже есть завершенные объекты.

Сейчас готовый дом можно приобрести в 13% проектов. 18% застройщиков предлагают коттеджи по инвестиционным договорам (с покупкой земли или без). В 12% случаев клиенты приобретают участки под самостоятельную застройку. Сразу оговорюсь, к этой категории мы относим лишь те проекты, где есть только забор и домик охраны, и клиенты покупают землю без каких-либо регламентов. К примеру, компания «Пул Экспресс», как правило, сразу же заключает с клиентами и договор подряда с одной из предложенных ею строительных фирм.

В этих поселках предусмотрен набор объектов инфраструктуры – поэтому эти проекты логичнее отнести в другую группу», – дополняет картину начальник отдела загородной недвижимости департамента маркетинга корпорации «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.Основные претензии профессионалов к поселкам, где продаются участки без подряда, – хаотичность будущей застройки по архитектуре и непредсказуемость по времени.

Нередко наделы в подобных поселках покупают с инвестиционными целями. То есть покупатели строиться на них даже не рассчитывают, а ждут, когда земля поднимется в цене, чтобы выгодно ее перепродать. «Весьма высока вероятность получить в таком поселке социально неоднородное соседство. Еще одно из последствий долгостроя – не понятно, когда можно въезжать в дом. Дело даже не в том, что повсюду ходят строители, главное – когда будет запущена инфраструктура?

Ведь из-за двух человек, проживающих в поселке, магазины или маршрутное такси запускать не будут», – полагает заместитель генерального директора Национальной жилищной корпорации «Санкт-Петербург» Дмитрий Майоров. Еще один недостаток – «самострой» банки кредитуют весьма неохотно. Сторонники же этой схемы указывают прежде всего на то, что покупка участка без подряда – порой единственная возможность для горожан начать строиться за городом.

Здесь владелец земли не связан графиком платежей (нередко у него просто нет возможности доставать из кармана нужные суммы), он может выбрать оптимальную для себя скорость строительства. «Вопрос со временем запуска инфраструктуры одинаково актуален при любой схеме продаж. Заявление, что при продаже участков без подряда не на что создавать инфраструктуру, – необоснованно», – парирует генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков.

Покупка земли без подряда, к тому же, наиболее безопасна. Все наслышаны о том, что происходит в городе со строящимися домами: сроки затягиваются, некоторые проекты и вовсе не удается завершить. Когда в собственность переходит земля без каких-либо дополнительных условий – это лучше всего защищает покупателя от возможных финансовых проблем у застройщика.

Приобретая участок с проектом, покупатель получает наиболее внятное представление о том, в каком коттеджном поселке ему предстоит жить. Как правило, при таких схемах продаж застройщик использует небольшое количество типовых проектов, отчего поселение смотрится единым архитектурным ансамблем. Однако у покупателя в этом случае никакой архитектурной свободы.

Он не вправе скорректировать метраж будущего дома в соответствии с собственными потребностями, не может пристроить к дому гараж (или, напротив, отказаться от уже запланированного). Из плюсов – подобное типовое жилье строится быстрее всего: проектирование, согласование с заказчиком, привязка к местности – все эти операции не нужны, а застройщик наилучшим образом может загрузить строительные мощности. Иногда фирма-продавец начинает возводить дом еще до того, как нашелся покупатель, а значит, от момента оплаты до завершения строительства времени пройдет еще меньше.«Такие «быстрые» покупки особенно популярны для коттеджей класса «стандарт». Клиенты здесь, чтобы купить дом для постоянного проживания, как правило, продают имеющееся жилье. И не настроены на долгострой.

Приобрести дом (лучше всего уже почти построенный) предпочитают и покупатели в классе «элит». У таких клиентов есть опыт покупки недвижимости, и они хотят минимизировать затраты времени и эмоций, которые будут немалыми, если строиться самостоятельно. А вот у покупателей домов класса «бизнес» подход чаще всего иной. Это, как правило, люди среднего возраста, которые ищут возможности реализовать свои идеи и амбиции.

Будут долго согласовывать, но построят дом «под себя», – делится наблюдениями руководитель департамента консалтинга и оценки Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) Екатерина Марковец. При таком подходе у застройщика больше всего рисков: а ну как спланированное им поселение не найдет спроса? Хорошо если дома еще не построены, в противном случае вложенные средства могут надолго зависнуть, подобные примеры уже есть.

Продажа участка с подрядом (в этом случае покупатель может выбрать проект по своему вкусу, но обязан заказать его у компании-продавца) – схема на сегодня наиболее популярна у застройщиков: так компания получает доход от строительных работ и в то же время меньше всего рискует собственными средствами. Ограничения в выборе застройщика, конечно, не играют на руку покупателю земли: строительные компании «со стороны», как правило, обходятся дешевле. «Сегодня у нас рынок формирует предложение, а не спрос. У покупателя практически нет выбора: берут то, что предлагают», – подчеркивает генеральный директор ЗАО «Гринсайд» Сергей Добрего.

Однако специалисты уверены, что это положение временное. «Питерский рынок пока движется по проторенной москвичами дорожке с отставанием на 3-5 лет. По опыту столицы можно сказать, что будущее – за возведенными одной компанией коттеджными поселками. В перспективе участки под застройку составят считанные проценты от общего предложения», – уверена руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Полина Яковлева. И с ней согласны большинство аналитиков.