Права на недвижимость и их оценка

0
30

Права на недвижимость и их оценка

С правовой точки зрения объект недвижимости определяет совокупность прав на него. Состав прав на недвижимость может быть разным: от абсолютного права на недвижимую собственность до права прохода по чужой территории. Именно состав прав на недвижимость имеет значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Наивысшей ценностью обладает право собственности, позволяющее владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, в рамках не противоречащих законодательству.Помимо права собственности на недвижимость существуют и частичные имущественные права.Чаще всего встречаются имущественные права арендодателя и арендатора.

Имущественные права арендодателя подразумеваю под собой право владеть и распоряжаться недвижимостью, но не пользоваться, т.к. право пользования передано договором аренды другому лицу (арендатору). Оценка таких прав определяется договором аренды. Если договор аренды заключен на рыночных условиях, т.е. арендная ставка является рыночной, то стоимость объекта недвижимости при оценке будет рыночной, но если договор аренды заключен на условиях с арендной ставкой ниже рыночной, то соответственно стоимость объекта недвижимости будет ниже рыночной при оценке.

Сегодня нередко встречаются случаи когда продаются права аренды. Это право (имущественное право арендатора) может иметь ценность только в том случае, если договор аренды заключен по ставке ниже рыночной и у пользователя этого права (арендатора), есть возможность распоряжаться им, например передать в субаренду.

Но если договор аренды не предусматривает возможности распоряжения имуществом, то право арендатора не имеет никакой ценности, даже если договор аренды заключен по ставке ниже рыночной.Стоит отметить, что к частичным правам так же относятся различного рода публичные и частные сервитуты.

При оценке частичных прав такого рода рассчитывается упущенная выгода собственника от неиспользования части территории, что влияет на конечную стоимость недвижимости.Подводя итоги выше сказанного, следует отметить, что стоимость имущественных прав значительно влияет на рыночную стоимость недвижимости, а вот на сколько — Вам рассчитает только Оценщик!