Недвижимость. Кризисные маневры

0
6

Текущая экономическая ситуация серьезно сказалась на требованиях покупателей: на первое место вышла надежность вложения средств. Предпочитаемые метражи домов и участков стали скромнее. Вероятно, застройщикам и их клиентам придется отказаться и от «инфраструктурных излишеств».

Еще несколько месяцев назад перспективы загородного рынка рисовались застройщикам в самых радужных тонах. Сегодня весьма занимательно перечитывать доклады, которые всего лишь полгода назад звучали на Национальном конгрессе по недвижимости в Москве.

В региональных центрах только-только почувствовали вкус к загородной жизни, там начинался бум спроса на землю. Столичные девелоперы вовсю строили планы освоения коттеджного рынка вокруг городов-миллионников и подсчитывали доходность этого бизнеса вдали от Москвы. Главной сложностью для предпринимателей тогда представлялись переговоры с властями (о переводе земель) и естественными монополистами (о выделении мощностей).

«Сегодня в обороте в Пермской области 800 000 га земли различных категорий. Это явный избыток, который неизбежно приведет к кризису через год-полтора. Пока же цена на землю растет на 65–80% в год.

За год спрос на загородную недвижимость вырос в 4 раза», – докладывала Рената Давлетшина из корпорации «Перспектива». «Все более остро встает вопрос о том, как лучше всего продавать московскую недвижимость в регионы», – настаивал Алексей Коекин из Межрегионального центра продажи недвижимости.

«Как показал опрос, почти 60% россиян уверены, что в ближайшее время цены на недвижимость значительно вырастут. 22% считают, что жилье хоть и подорожает, но незначительно. В то, что цены снизятся, не верит никто», –подводила черту Татьяна Войлокова, представитель ВЦИОМ. Шел июль.

Доллар брали по 23 рубля, да и то неохотно. Нефть продавалась по $140 за баррель…В октябре застройщики все еще уверенно настаивали, что рынка загородной недвижимости финансовый кризис не коснется – мол, заемных денег здесь почти нет, беда с ипотекой продажи не затронет.

В ноябре их тон был уже не столь уверенным. К декабрю почти не осталось тех, кто не готов был бы скинуть 10–15%.Январь – месяц традиционно вялый, однако по настроениям, царящим в обществе, пока не заметно, чтобы интерес к коттеджам в пригороде разгорался.

Ценовые перекосыИ экономисты и политики в один голос твердят: до сих пор страна жила не по средствам, теперь же пришло время все расставить по местам. То, что в стране потеряли всякое представление о разумных ценах, очевидно. Сантехник (если ему заказывали работы в коттедже) за два дня трудов просил среднемесячную зарплату. Такие же цены выставлял электрик. Прораб сетовал, если, залив фундамент под коттедж, не мог купить себе иномарку…

Газовщики оценивали монтаж двух метров трубы в сумму, за которую можно взять подержанный отечественный автомобиль. Цены на городское жилье вообще перестали чему-либо соответствовать (кроме доходов нефтедилеров). Возник перекос и в стоимости самого жилья: трехкомнатная квартира в спальном районе легко менялась на загородный дом вдвое большей площади.

Денег от продажи однокомнатной «хрущевки» вполне хватало, чтобы заказать постройку коттеджа (правда, уже не в составе организованного поселка). Ценовые перегибы рынок так или иначе должен был устранить.

Это, конечно, могло занять немало времени, но коль скоро нефть сегодня продают по $35 за баррель, процесс неизбежно ускорится. Пришло время отдохнуть от шальных денег. В обозримой перспективе товары будут продаваться примерно за те суммы, которые затрачены на их производство. Цены придут в соответствие с доходами и трудозатратами.Клиенты ускорились.

В период неопределенности граждане, стараясь уберечь накопления, действуют кто во что горазд. Кто-то снимает деньги со счетов, переводит в доллары и кладет в банковскую ячейку (кстати, весьма популярный способ), другие, не веря в силу «зеленых», стремятся обратить наличность в недвижимость. Однако, несмотря на появление «инвестиционного» спроса, продажи у девелоперов сократились и весьма заметно.

«Не будем приукрашивать действительность, проблемы с продажами сегодня есть у всех. Все мы ждем начала года, все вырабатываем антикризисные меры», – описывает общую ситуацию Светлана Невелева, советник руководителя компании «Стинком».

Правда, под занавес года на рынок, что на первый взгляд несколько неожиданно, вышло немало новых проектов, но если присмотреться повнимательнее, все становится на свои места. Выходят с поселками в основном компании-«новички», старожилы же, напротив, воздерживаются от открытия продаж.

Последние сосредоточивают силы на завершении текущих проектов и не хотят взваливать себе на плечи новые финансовые ноши. У новичков же альтернативы нет: они вложили силы и средства в единственный проект и теперь у них выбор: либо заморозить все эти деньги на неопределенный срок, либо попытаться отбить инвестиции (хотя бы частично). И в этом случае надо поторопиться с выходом на рынок – время играет против них. «Сегодня мы наблюдаем, что застройщики предлагают в продаже инженерно неподготовленные участки.

Отдельно в договоре прописывается, что проведение коммуникаций оплачивается по мере выполнения этих работ. Можно ли такие проекты называть коттеджным поселком, вопрос спорный», – делится наблюдениями Ольга Трошева, руководитель загородного направления Консалтингового центра «Петербургской Недвижимости».Заметно изменилось поведение покупателей. «Клиент пошел более решительный. Принимают решение о покупке теперь куда быстрее.

Становится больше людей, которые вкладывают деньги с целью их сохранить», – говорит генеральный директор «ПулЭкспресс» Андрей Бочков. Причем, покупатели куда реже стали пользоваться рассрочками: не будучи уверенными в своих доходах, граждане не рискуют связываться с кредитными схемами. «До сих пор покупки совершались эмоционально. Клиенты, приходя на участок, влюблялись в какую-то сосенку, и их уже не интересовали многие юридические и технические тонкости. Сегодня покупатели меньше обращают внимания на количество сосен и елок на участке. Человека интересуют надежность вложений и гарантии права собственности», – дополняет картину Светлана Невелева.

Сохранять средства граждане предпочитают либо в земле (то есть покупая участки без подряда на строительство), либо в типовом доме высокой степени готовности. В типовом, потому что неординарные проекты обернуть в деньги впоследствии куда сложнее. Рисковать деньгами, покупая проект на начальной стадии, граждане также не расположены. При таком раскладе новичкам не позавидуешь. Единственная перспектива – продавать землю, но это не всегда реализуемо.

Если, к примеру, фирма собиралась строить таунхаусы или малоквартирные дома, а также если земля находится в аренде, тут участками не поторгуешь. Специалисты уверены, что немало новых проектов придется свернуть. Однако и перепродать эти земли более состоятельным компаниям сегодня непросто: фирмы, как правило, консолидируют ресурсы, чтобы довести уже начатые проекты, и не готовы к вложениям на перспективу. «Мы наблюдаем в последнее время, что увеличилось количество предложений крупных участков земли разной степени подготовленности. Однако эти объекты не торопятся покупать – ждут дальнейшего снижения цен», – говорит Марина Карпихина, директор по развитию компании «Родекс Северо-Запад».

Баня для началаЕще одно преимущество продажи участков без подряда в том, что компании могут привлечь клиентов, у которых сегодня нет всей суммы для строительства дома (а это все более актуально). «К нам в компанию уже несколько клиентов пришли с вопросом: у нас есть столько-то денег, что вы нам за эту сумму можете продать?», – говорит Марина Агеева, директор по развитию «Евросиб-Девелопмент».Неудивительно, что все больше фирм расширяют свою линейку предложения участками без подряда.

«Раньше у нас была принципиальная концепция, что мы продаем только дома. Однако в связи с финансовым кризисом мы начали продавать участки в розницу», – подтверждает генеральный директор компании «Константа» Константин Крюков. Купив участок, многие не торопятся приступать к возведению основного дома, а вкладывают имеющиеся средства в строения попроще. «Клиенты не столь уверены в своих заработках.

Для того, чтобы начинать пользоваться своим участком, они сначала строят небольшой гостевой или банный дом», – добавляет Светлана Невелева. Покупатели домов становятся все более скромными в запросах. «Проведенный нами опрос показал, что горожане сегодня хотели бы приобрести дом 110–150 кв. м на участке 7–9 соток. Спальни по 25 метров уже никому не нужны – как ни удивительно, для этих целей достаточно помещения 6–7 метров.

Но комнат должно быть много: спальни, гостиная, столовая, гардеробная, кладовки, хозяйственные комнаты», – делится опытом Николай Кузнецов, заместитель генерального директора Village Consulting.«Все больше горожан ищут таунхаусы площадью меньше 100 кв. м стоимостью не более 5 млн. Именно таунхаусы, многие не хотят иметь отдельный коттедж: потому что надо либо содержать садовника, либо самим ухаживать за довольно большим участком – это немалый труд», – говорит Марина Карпихина.

Еще одно вероятное последствие кризиса – изменится представление о необходимой социальной инфраструктуре в поселках. Владельцы коттеджей, наверняка, захотят сократить расходы (которых потребует содержание дополнительных спортивных, торговых или развлекательных учреждений на территории поселения). А у застройщиков не будет возможности навешивать на стоимость «квадрата» продаваемых площадей столько дополнительных заведений.

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here