Кризис на рынке недвижимости

0
42

Кризис на рынке недвижимости

Рынок недвижимости на пороге очередного кризиса.Западные аналитики отмечают, что в России пока не знают, что такое настоящий кризис на рынке недвижимости.При этом многие отечественные специалисты утверждают, что кризиса не избежать, даже несмотря на то, что рынок недвижимости сегодня находится на подъеме.

Дело в том, что финансовую пирамиду, выраставшую на почве московской, подмосковной и отчасти питерской недвижимости, ожидает неизбежное падение.Оно похоронит под своими обломками банки, финансовые группы, обесценит деньги вкладчиков, разметает в пыль на рынке недвижимости надежды мелких и средних спекулянтов, чья алчность не знала границ весь последний год.»

Впечатляет? Это лишь две цитаты из сотен по теме: Кризис на рынке недвижимости. Подобных статей в интернете масса. Самое интересное, что приведенные высказывания датируются 2013 годом.На дворе 2015-й. И, как показала жизнь, не один из массы апокалипсических прогнозов не сбылся.Почему же опять появляются подобные высказывания и имеют ли они под собой основания?

Аналитики апокалиптики (термин автора) исходят из нескольких предпосылок.Пожалуй, можно долго перечислять аргументы в пользу краха на рынке недвижимости.Остановимся на самых распространенных и постараемся выяснить, что же ожидает на самом деле рынок недвижимости в ближайшей перспективе?

1. Количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости (по разным оценкам, это от 30 до 40\%) достаточно высоко.

А инвесторы являются крайне чувствительны к различного рода экономическим колебаниям и их поведение с небольшим временным отставанием коррелирует на различных рынках (камень в огороды обвалившихся рынков недвижимости Америки и Казахстана).Все дело в том, что рынки недвижимости Америки и России кардинально отличаются по структуре сделок на них.

Ведь инвестиции в недвижимость РФ может себе позволить ограниченный круг состоятельных инвесторов.В Америке же (около 87\%) и Казахстане (около 80\%) в инвестиции в недвижимость был вовлечен широкий круг простых граждан, которые, используя ипотечные кредиты, приобретали недвижимость из расчета последующей ее перепродажи с маржей, не только покрывающей все расходы по ипотеке, но и приносящей значительные дивиденды.Но рост рынка не может быть бесконечен. И, рано или поздно, любая пирамида достигает своей вершины.

Здесь рядовому инвестору сослужила плохую службу слабая общеэкономическая компетенция.Тогда как профессиональные инвесторы, принимая решения о размещении инвестиций, принимают во внимание не только то, в каком состоянии находится рынок в настоящий момент (любой рынок будь то рынок акций или рынок недвижимости), но и макроэкономические показатели, позволяющие спрогнозировать состояние рынка в перспективе.

Правда, стоит признать, что гениальных инвесторов, таких как Уоррен Баффет или Джордж Сорос, умеющих читать экономическую ситуацию и блестяще работающих как на поднимающихся, так и на падающих рынках, не так уж и много.Но, тем не менее, России опять повезло. И то, что вызывало столько нареканий (не доступность ипотечного кредитования), обернулось для рынка благом.

Выяснили ситуация на рынках недвижимости Америки и Казахстана была совсем иной чем в России и первый тезис оказывается безосновательным.

2. Цены на рынке недвижимости РФ являются спекулятивными и явно многократно завышены.Установившиеся цены на недвижимость являются не подъемными для обычных (реально нуждающихся) покупателей недвижимости.Как следствие падение спроса, которое и приведет к обвалу цен на недвижимость.

Никому в голову не придет утверждать, что цены на недвижимость в больших городах (а не только в Москве и Санкт-Петербурге) являются заоблачными и не подъемными для большинства граждан.Но такая ситуация возникла не вчера. Вот уже несколько лет большинство граждан не могут себе позволить купить жилье.

Ипотека? Не упоминая обо всех кругах ада, через которые нужно пройти, что бы получить вожделенный ипотечный кредит, простая арифметика показывает, что на сегодняшний день выгоднее снимать жилье, чем платить проценты за пользование ипотечным кредитом (не считая того, что и сам долг по кредиту нужно как-то гасить).С одной стороны, это тормозит развитие рынка.

Но, с другой стороны, это и спасает рынок недвижимости РФ от перегрева.А достаточно не большой объем инвестиционных сделок определяют его стабильность.3. Рынок недвижимости, является таким же рынком и идет вслед за остальными финансовыми инструментами, А что происходит с рынком ценных бумаг (высокая волатильность и не стабильность) на протяжении последних лет, видно даже не специалистам).И здесь Россия идет своим путем.

Если, например, в той же Америке свой инвестиционный портфель, включающий в себя ценные бумаги, имеют около 70\% граждан, то в России в рынок ценных бумаг так же вовлечено крайне низкий процент простых граждан.А значит, и состояние финансового рынка не имеет непосредственного влияние на поведение граждан на других рынках.Итак, что же будет с рынком недвижимости в России?Притом, что цены на недвижимость в России являются высокими, никаких предпосылок для их падения нет.Ведь все составляющие цен на недвижимость имеют стойкую тенденцию к увеличению.

Это и рост цен на энергоносители (непосредственно, производство стройматериалов и само строительство), рост зарплат (что так же является составляющей себестоимости и самого строительства и производства стройматериалов), да и аппетиты чиновников меньше не становятся (по оценкам экспертов, коррупционная составляющая в строительстве доходит до 30\% от стоимости недвижимости).

Темпы ввода нового жилья не опережают темпов роста самого рынка недвижимости.Вывод? Если вы не являетесь инвестором, а думаете, приобретать ли недвижимость для себя или подождать, то наш совет ждать не стоит.Возможно, на рынке недвижимости и может произойти небольшая коррекция (снижение цен на недвижимость), но она, скорее всего, будет не значительной и не продолжительной.

А, ожидая снижения цен на недвижимость (подчеркнем, совсем не обязательного), можно за счет инфляции потерять значительную часть своих накоплений.