Банки по-прежнему с большей охотой кредитуют покупку вторичного жилья

0
434

Банки по-прежнему с большей охотой кредитуют покупку вторичного жилья

Объем продаж ипотечных кредитов по сравнению с 2015-м вырос примерно в пять раз и на сегодняшний день составляет порядка 20 миллиардов американских долларов. Если на момент появления ипотечного брокериджа предложение превышало спрос, сегодня в этом сегменте рынка уже наблюдается конкуренция. Особенно это заметно на московском рынке, где помимо агентств по недвижимости, при которых есть брокерские отделы, присутствует немалое количество фирм, специализирующихся исключительно на ипотечном кредитовании. Растет конкуренция и среди банков, кредитующих покупку жилья. Сегодня невозможно сказать, кто и в ком больше заинтересован: брокер в банке или банк в брокере.

Поэтому появляются кредитно-финансовые учреждения, готовые платить ипотечным брокерам за клиента. В московской практике ряд подобных программ уже есть. Однако у большинства аналитиков такие схемы вызывают опасение, поскольку брокер, заинтересованный в вознаграждении от кредитора, будет в первую очередь блюсти интересы банка. Заемщик же станет для него менее значительным звеном в предстоящей сделке. Пока что большинство ипотечных брокеров работают за деньги клиента – следовательно, действуют в его интересах.

ОРИЕНТАЦИЯ НА МАЛЫЙ МЕТРАЖЕсли говорить о Перми, то здешний рынок предлагает около 60 ипотечных схем. Разобраться в них самостоятельно простому смертному нелегко. «Наибольшим спросом пользуются ипотечные программы, ориентированные на приобретение квартир на вторичном рынке жилья, – утверждает главный специалист отдела маркетинга и инвестиций ПИЖК Елена Никулина. – Условия варьируются, но, как правило, схожи с условиями федерального ипотечного стандарта АИЖК. Первоначальный взнос – от 10–30% стоимости приобретаемой квартиры, процентная ставка – от 10,75 до 14% годовых, срок – до 30 лет. В последние несколько месяцев стало популярным приобретение в кредит комнат. Это возможно по программе АИЖК и еще нескольких кредиторов. При небольших – по сравнению с покупкой квартиры – ежемесячных платежах ипотека комнат позволяет ощутить себя собственником недвижимости. Наиболее востребована услуга среди молодых людей, разведенных мужчин и приехавших из городов Пермского края. Вторыми по популярности идут кредиты на любые цели под залог имеющегося жилья.

Ставка по таким продуктам варьируется в районе 13–15% годовых. В кредит дается, как правило, не более 70% стоимости закладываемой недвижимости. Остальные ипотечные программы ориентированы на потребности и возможности более узких категорий населения».ПРИВЛЕЧЕШЬ «ДОЛЕВКУ» – ПОТЕРЯЕШЬ КРЕДИТ.

Мало кому удается получить ипотечный кредит под новостройку. Банки идут на этот вариант неохотно. Объяснения разные. «Во-первых, для выдачи кредита участникам долевого строительства обычно требуют, чтобы застройщик прошел аккредитацию в этом же самом банке, – поясняет ипотечный брокер Алексей Ананьев, – наряду с этим в Перми действует множество филиалов кредитно-финансовых учреждений, центральные офисы которых находятся в Москве. Разумеется, решение о кредитовании принимается именно там. Пока что по неизвестным причинам московские банкиры к пермским застройщикам не благоволят. Однако и со стороны застройщиков нет особого желания выходить на долевое строительство, пока они в полном объеме не освоили проектное финансирование. Оно тоже выделяется на условиях кредита под 10–14% годовых. Ежегодное удорожание строительства значительно превышает эту ставку. Привлечение же долевого финансирования при неосвоенных проектных средствах снижает сумму кредитования в пропорции один к одному. Поэтому застройщику невыгодно терять проектные деньги».

СПРОС ПРОТИВОРЕЧИТ ПРЕДЛОЖЕНИЮ

Однако, даже те банки, которые готовы на сегодняшний день предоставить заем для пайщиков, чаще всего не имеют для этого законных оснований. Федеральное законодательство запрещает выдачу кредитов под «долевку», если застройщик не имеет договора долевого строительства, зарегистрированного регистрационной палатой. Как правило, отношения с дольщиками регулируются с помощью предварительного договора, не прошедшего госрегистрацию. Поводом для кредитования такой документ быть не может. В результате получается парадокс. Из всех ипотечных продуктов наибольшим спросом у потребителя пользуется загородная недвижимость и новостройки.

Застройщику совершенно без разницы, где дольщик возьмет деньги. Отсутствием спроса новостройки сегодня не страдают. Хотя от увеличения количества платежеспособных инвесторов вряд ли кто откажется. Кредиторы же по-прежнему предпочитают выдавать кредиты под вторичное жилье, не желая иметь дело с высокими рисками, которые неизбежны при вложении средств в строящееся жилье. Банкам нужны серьезные законодательные гарантии, каковых на данный момент недостаточно для активного участия граждан в строительстве нового жилья. Сложившаяся обстановка взаимного недоверия затрудняет работу всех участников рынка, в том числе и ипотечных брокеров, которым приходится действовать в ситуации противоречия спроса и предложения.